집이 있으면 기초연금 못 받나요? | 주택 보유자 수급 가능 여부 완벽 정리

보유 주택은 소득인정액 계산 시 일반재산으로 분류돼요. 이때 실거래가가 아니라 시가표준액(공시가격)을 기준으로 재산 가액을 산정해요. 일반적으로 공시가격은 실거래가의 60~80% 수준이기 때문에 실제 시세보다 낮게 반영되는 편이에요.

공시가격은 매년 국토교통부에서 발표하는 공동주택 공시가격 또는 개별주택 공시가격을 따라요. 본인 주택의 공시가격은 국토교통부 부동산공시가격알리미 사이트에서 쉽게 조회할 수 있어요. 아파트는 공동주택 공시가격, 단독주택은 개별주택 공시가격으로 확인하면 돼요.

주택 외에 토지, 건물, 상가 등 다른 부동산도 모두 일반재산에 포함돼요. 모든 일반재산의 공시가격을 합산한 뒤 기본재산공제를 차감하고 소득환산율을 적용하는 방식이에요. 따라서 주택 하나만 보는 게 아니라 보유한 모든 부동산을 종합적으로 살펴봐야 해요.

일반재산에서 거주지역별 기본재산공제를 먼저 차감해요. 대도시는 1억 3,500만원, 중소도시는 8,500만원, 농어촌은 7,250만원이 공제돼요. 이 공제 덕분에 주택을 보유하고 있어도 상당 부분이 소득인정액에서 빠지게 돼요.

예를 들어 서울에 공시가격 4억원짜리 아파트를 보유한 경우를 살펴볼게요. 4억원에서 기본재산공제 1억 3,500만원을 빼면 2억 6,500만원이 남아요. 여기에 소득환산율 연 4%를 적용하고 12로 나누면 월 약 88만원이 재산 소득환산액으로 반영돼요.

중소도시나 농어촌에 거주하면 기본재산공제 금액이 대도시보다 적어요. 하지만 지방의 주택 공시가격 자체가 서울보다 훨씬 낮은 경우가 많기 때문에, 결과적으로 재산 소득환산액은 비슷하거나 오히려 더 낮게 나올 수 있어요. 본인 거주지역의 공제액을 정확히 확인하는 게 중요해요.

주택 외 다른 소득이나 재산이 전혀 없는 서울 거주 단독가구 기준으로 계산해 볼게요. 2026년 단독가구 선정기준액이 247만원이므로, 재산 소득환산액이 이 금액을 넘지 않으면 수급이 가능해요. 역산하면 공시가격 약 8억원 이하의 주택이면 기초연금을 받을 가능성이 높아요.

부부가구라면 선정기준액이 395.2만원으로 더 높기 때문에, 같은 조건에서 더 높은 가격의 주택까지 수급이 가능해요. 반대로 중소도시나 농어촌에 거주하면 기본재산공제가 대도시보다 적어서 수급 가능 범위가 조금 달라질 수 있어요.

실제로는 주택만으로 판단하는 게 아니라 금융재산, 자동차, 근로소득, 연금소득 등을 모두 합산해서 소득인정액을 계산해요. 따라서 주택 가격이 기준 내라도 다른 재산이 많으면 탈락할 수 있고, 반대로 주택 가격이 높아도 다른 소득이 적으면 통과할 수 있어요. 모의계산기로 정확히 확인해 보세요.

주택을 2채 이상 보유하고 있다면 모든 주택의 공시가격이 합산되어 일반재산에 포함돼요. 거주하는 집이든 거주하지 않는 집이든 동일하게 재산으로 반영돼요. 기본재산공제는 합산된 전체 재산에서 한 번만 적용되기 때문에 다주택일수록 소득인정액이 크게 올라갈 수 있어요.

예를 들어 서울에 공시가격 3억원짜리 아파트 2채를 보유한 경우, 합산 6억원에서 기본재산공제 1억 3,500만원을 빼면 4억 6,500만원이에요. 여기에 소득환산율 연 4%를 적용하면 월 약 155만원이 재산 소득환산액으로 잡혀요. 다른 소득이 없더라도 선정기준액에 상당히 근접하게 돼요.

다주택을 보유하면서 기초연금을 받기는 현실적으로 쉽지 않아요. 특히 임대소득이 발생하는 경우 사업소득으로도 추가 반영되기 때문에 소득인정액이 더 높아져요. 다주택 보유자라면 모의계산기를 통해 수급 가능 여부를 미리 확인해 보는 것을 권해요.